Новый вид мошенничества с продажей квартиры

В последнее время в прессе, в большом количестве, стали освещаться случаи, когда лица, купившие квартиру, вдруг, по решению суда, оставались и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. Причем случаи, описанные в СМИ – это только верхушка айсберга. На самом деле данная проблема, как снежный ком, только набирает обороты, в связи с чем, с ней может столкнуться каждый, кто решил приобрести жилье на вторичном рынке.

Поэтому и возникает вопрос, если купили квартиру у жертв мошенников, то как не остаться впоследствии без жилья и без денег? В статье хочу обобщить как различные мошеннические схемы, так и способы как уберечься от возможности попасть в неприятную ситуацию и что делать, если такая ситуация уже наступила.

Как работает новая схема мошенничества?

Стандартная схема того как действуют мошенники при покупке квартиры начинается с выбора ими жертвы, которой часто оказывается пожилой человек (пенсионер). Они по телефону сообщают ему различную информацию (не соответствующую действительности), часто представляются сотрудниками органов внутренних дел, ФСБ, госуслуг, банков и т.д. (версий великое множество). Цель одна: вынудить потерпевшего продать свое жилье и передать им полученные денежные средства.

Жертва, находясь под влиянием обмана, быстро продает свою квартиру (чаще всего по заниженной цене), после чего также быстро расстается с полученными деньгами – либо передает их курьеру, либо переводит на так называемый «безопасный счет», но в итоге остается и без денег, и без квартиры.

И если раньше такие лица обращались в полицию, где возбуждались уголовные дела по факту мошенничества и эти лица признавались потерпевшими (но, правда, в большинстве случаев преступников не находили, и потерпевшие так и оставались ни с чем), то в последнее время участились обращения данных граждан в суд с требованием вернуть им жилье. А суды вдруг стали выносить решения, в которых они возвращают квартиры своим предыдущим собственникам – тем самым жертвам мошенников, но ни каких денег, полученных от обычного покупателя, с них не взыскивают, т.к. якобы продавец сам является потерпевшим и его финансовое положение в данной ситуации близко к банкротству.

Почему суды стали возвращать квартиры продавцам?

Одним из главных поводов для вынесения судами подобных решений считается история с одной известной певицей – Ларисой Долиной, которая, находясь под психологическим воздействием мошенников, продала свою квартиру, стоимостью свыше 120 млн. руб., а после чего перевела полученные денежные средства преступникам.

Суд вернул квартиру певице, не взыскав с нее полученные денежные средства от покупателя. В своем решении суд указал, что покупатель якобы не действовал с должной осмотрительностью, а продавец находился под психологическим воздействием со стороны мошенников и сам в этой истории является потерпевшим.

В результате чего, покупатель осталась и без квартиры, и без денег. А дальнейшие подобные случаи стали рассматриваться судами по тому же принципу.

В чем главная угроза при покупке квартиры?

Даже при изначально добросовестной позиции покупателя квартиры, риски для него остаются значительными. В случае обращения продавца в суд с оспариванием сделки, с большой долей вероятности может последовать приостановка регистрационных действий, возврат сторон в исходное положение и не всегда возврат покупателю денежных средств.

Уязвимость сделки проявляется на всех стадиях: от проверки документов до регистрации права собственности. Судебные процессы, в которых добросовестный покупатель должен доказывать свою «добросовестность», влекут за собой затраты времени, финансов, психологический стресс при том, что решение суда в большинстве случаев, выносится в пользу продавцов, что опять-таки влечет за собой повторные затраты времени, денег и нервов при апелляционном и кассационном рассмотрении дела.

Почему покупатель теряет и жилье, и деньги?

Потому что сейчас стал распространен, я бы сказал, не просто новый вид мошенничества с квартирами, а связанный именно с продажей квартиры так называемой жертвой мошенников, когда после такой сделки у добросовестного покупателя, без должной проявленной осмотрительности, через некоторое время эта самая «жертва» (продавец-пенсионерка) требует вернуть квартиру. В подтверждение своих требований она прикладывает справку или заключение эксперта, согласно которым она не отдавала отчет своим действиям, попросту была невменяемой. И тогда в суде сталкиваются две позиции: добросовестность покупателя и действия продавца под воздействием третьих лиц.

Если вы столкнулись с подобной ситуацией, не ждите, пока она станет катастрофической – звоните мне прямо сейчас, и я сделаю все, чтобы вам помочь: +7 (916) 585-72-25

Ранее, когда такие дела были редкими, суд, как правило, становился на сторону покупателя, в добросовестности которого у суда не было сомнений. Сейчас же, после ряда резонансных дел, маятник Фемиды все чаще склоняется в пользу продавца, в том случае, когда есть хоть малейшее сомнение в осмотрительности покупателя и факты воздействия на продавца со стороны мошенников.

Анализ судебной практики показывает, что за девять месяцев 2025 года в московском регионе было вынесено всего лишь одно решение в пользу покупателя, тогда как решений в пользу продавца на порядок больше. И в результате таких решений покупатель оставался и без жилья, и без уплаченных денежных средств.

Как защититься от мошенников при покупке квартиры?

Если вы решились на приобретение вторичного жилья, необходимо действовать с максимальной осмотрительностью и соблюдать приведенный ниже ряд несложных правил, что позволит вам в большей степени защититься от мошенников при покупке квартиры:

1. Проверьте дееспособность продавца. Обяжите продавца предоставить справку из психоневрологического диспансера, в которой будет указано, что он не обращался туда за помощью и не состоит на учете.
2. Оцените мотивы продажи. Проверьте наличие долгов и обременений, статуса продавца и его дееспособности. Выясните у него причину продажи квартиры, наличие другого жилья, установите отсутствие судебных процессов с участием продавца и отсутствие исполнительных производств.
3. Проанализируйте цепочку сделок. По приобретаемому жилью запросите выписки из Росреестра и проверьте историю – сколько было собственников, каковы периоды владения жильем, правовые последствия смены собственников (продажа, дарение, наследство и т.д.), поскольку, например, поспешная продажа после покупки должна вызвать подозрение.
4. При оплате откажитесь от наличных. В крайнем случае, передавайте денежные средства через банковскую ячейку. Используйте специальный банковский счет, откуда покупатель сможет получить деньги только после оформления вами права собственности в регистрационных органах.
5. Подкрепляйте любое действие документально. Составляйте акты приема-передачи денежных средств, недвижимости, правоустанавливающих и регистрационных документов.
6. Обратитесь к опытному адвокату. Для безопасности сделки, юрист оценит все возможные риски, проведет комплексную правовую экспертизу документов на объект недвижимости, цепочки сделок, права собственности и возможных ограничений, разработает стратегию защиты и определит вероятность удовлетворения исков со стороны продавца.
7. Получите гарантии отсутствия обременений. С помощью адвоката внесите в договор купли-продажи квартиры гарантии отсутствия обременений, условия и сроки передачи документов, досудебный порядок урегулирования нарушений договора.
8. Пропишите компенсацию убытков. Предусмотрите в договоре право на расторжение договора или компенсацию убытков при выявлении скрытых рисков.

Соблюдая данные правила, вы сможете значительно повысить безопасность своей сделки по покупке жилья на вторичном рынке.

Что делать если вы купили квартиру у «жертвы мошенников»?

Никто не застрахован от вероятности стать жертвой мошенников. Если ранее мошенниками считали тех, кто, как в случае с певицей Ларисой Долиной, обманным путем заставил ее продать квартиру и похитил вырученные от продажи деньги, то в последнее время все чаще мошенниками становятся сами продавцы жилья. Пользуясь отсутствием опыта в подобных сделках, юридической безграмотностью покупателя и прецедентом в судебной практике, они продают принадлежащее им жилье, получают деньги, а потом обращаются в полицию и суд, и заявляют, что действовали под воздействием мошенников, не отдавали отчет своим действиям, полученные деньги у них украли.

Что делать в таком случае и как защититься от мошенников при покупке квартиры? Главное – не поддавайтесь панике, не слушайте предложений различных «советчиков», предлагающих сомнительные способы решения проблемы. Доверяйте только юридически-грамотным и законным рекомендациям.

Вот примерный порядок действий:

1. Соберите всю документацию по сделке: выписки из ЕГРН, договоры, платежные документы, переписку с продавцом, расписку о получении денег, квитанции, справки, в общем все то, что сможет помочь доказать ваш статус добросовестного приобретателя.
2. Подайте заявление о совершении в отношении вас мошеннических действий в органы внутренних дел.
3. Обратитесь к опытному в таких делах адвокату, который поможет собрать документы, скоординирует ваши действия, представит ваши интересы в суде и в органах внутренних дел, подготовит возражения на иск продавца квартиры, предоставит суду доказательства как вашей добросовестности, так и незаконных действий продавца, заявит ходатайство о принятии обеспечительных мер, чтобы не допустить совершения регистрационных действий со спорной квартирой.

Обращение к адвокату по мошенничеству

В заключении хочу еще раз обратить внимание на то, что обнаружение и минимизация рисков при продаже и покупке квартир требует системного подхода. Правовая грамотность самого покупателя, ранняя вовлеченность квалифицированного адвоката и документальная скрупулёзность на всех стадиях сделки, существенно снижают вероятность неблагоприятного исхода, такого, как покупка квартиры у жертвы мошенников.

В случае, если вы пострадали от подобного вида преступников, важно не затягивать с обращением за помощью к адвокату по мошенничеству и действовать быстро, грамотно, используя все предоставленные законом средства и методы, чтобы защитить свои имущественные и финансовые интересы.

Получите консультацию адвоката бесплатно! Звоните прямо сейчас: +7 (916) 585-72-25